INHALTSVERZEICHNIS
Kostenbewusster Wohnungsbau bedeutet für uns nicht, mühsam und hart erkämpfte Positionen im Wohnungsbau aufzugeben. Diese Positionen sind: Hohe Wohnqualität – konkret: Größe der Wohnungen und der einzelnen Räume, Schallschutz, Belichtung-Besonnung, Ökologische Aspekte, Privatheit, Wohnumfeld-Gestaltung, Hygiene.
Uns ist klar, dass mit den derzeitigen Instrumenten des Wohnungsbaus diese Positionen nicht oder nur schwer zu halten sind – deshalb sind wir fest davon überzeugt, dass neue, vielleicht auch alte, vergessene Methoden zu entwickeln bzw. zu aktivieren sind, um den Wohnungsbau, vor allem den sozialen Wohnungsbau gemäß seiner sozialen und gesellschaftspolitischen Bedeutung zu gestalten und zu fördern. Ein Modell auf diesem Weg wollen wir vor- und zur Diskussion stellen.
Die überwiegende Organisationsform der Erstellung von freifinanziertem Wohnraum in den letzten 2025 Jahren war die der Bauträgerschaft auf kommerzieller Basis. Das Kostenrisiko liegt in einer Hand, entsprechend hoch ist der Aufschlag für Wagnis und Gewinn. Das Haus oder die Wohnung werden erworben wie ein Gebrauchsgegenstand. Für sein Geld kann man etwas verlangen, folglich führt jeder Fehler zu Rückbehalten von Kaufpreisteilen und zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Noch ein Grund, den Risikoaufschlag zu erhöhen. Dieses System funktioniert so lange, wie Geld genug Vorhanden ist.
Es wäre zu beweisen, dass die Zufriedenheit mit einer so erworbenen Wohnung nicht sehr groß ist. Zum einen Wird man das Gefühl nicht los, dass man viel Zu viel bezahlt hat. Zum anderen, und das dürfte der schwerwiegendere, häufig unbewusste Grund für die Unzufriedenheit sein, gibt es nur äußerst beschränkte Möglichkeiten der Mitgestaltung des so wichtigen Lebensraumes Wohnung. Und das gilt auch für die meisten z. entstehenden Projekte Kostengünstiger Einfamilienhäuser. Das oben beschriebene Vertriebssystem" wird übernommen. Das Haus bleibt ein Gebrauchsgegenstand, an dem die Verteiler, wenn auch nicht mehr so viel wie früher, aber doch noch verdienen.
Die Bewohner dürfen die Farbe des Wandanstriches und des Teppichs bestimmen, mehr nicht. Ich sehe schon den Haustür-Katalog auf dem Tisch liegen und die ganze Familie darin nach ihrer individuellen Note suchen. Auf diese Art kauft man ein Auto und bestückt es mit Aufklebern. Nur, ein Auto kann man nach 3 oder 5 Jahren wieder verkaufen. Man kann sich außerdem damit bewegen und so die Umgebung wählen. Das Haus bildet den Lebensraum über ein Lebensalter.
Diejenigen, die heute behaupten, die Wohnung sei ein Massenartikel mit allgemein definierbarem Gebrauchsanspruch, sind entweder furchtbar borniert oder verfolgen handfeste wirtschaftliche Interessen.
Wie weiland die Bauträger, unterbieten sich jetzt die Baugesellschaften im Verein mit Architekten und Regierungsstellen, jeder für sich natürlich mit anderen Motiven, mit der Handelsware Wohnung. Man muss schließlich neue Märkte erschließen. Der Markt an Besserverdiener ist abgegrast, jetzt kommt der kleine Mann dran.
Um gute "Markt"-Chancen zu sichern und möglicherweise Nachdenken über die langfristige Finanzierbarkeit des Produktes Wohnung" gar nicht erst aufkommen zu lassen, werden i.d.R. billige und miese Grundrisse und schlechte Grundsubstanz verkleidet – Erker, Türmchen, Bögen, Haustür-Orgien - diese Palette modischer und nutzloser Accessoires ist fast unendlich fortzusetzen, geben der Wohnung die individuelle" Note. Wo es dann wirklich billig" werden muss und auch das Geld für Kitsch fehlt, da wird es nackt und grau. Die Ergebnisse begleiten uns und ziehen uns auf die niedrigste Ebene der Wohn- u. Städtebau-Kultur, die wir jemals hatten.
Nach dem Urteil vieler "Kostengünstig-Bauer" passt individueller Wohnanspruch oder bedarf nicht mehr in unsere ökonomische Landschaft, und damit finden Identifikationsprozesse nur noch in der Bilanz der Baugesellschaften statt und, ich will es nicht verleugnen, bei einigen Architekten in Bezug auf das Produkt ihrer Kreativität.
Dabei ist es aus mehreren Gründen dringend erforderlich, den Bewohner an der Gestaltung seines Lebensraumes zu beteiligen. Diese Erkenntnis ist doch nicht neu, mindestens für uns so alt wie Mitscherlich oder Jane Jakobs. Sie ist auch sehr einfach in die Tat umzusetzen. Ihre Realisierung bringt sogar so erhebliche volkswirtschaftliche Vorteile, dass sie nach den Gesetzen der Logik in die Förderbestimmungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus einfließen müssten.
Diese Beteiligung hat natürlich nichts zu tun mit der leider üblichen Einflussnahme des schlechten oder sagen wir besser, verbogenen Geschmacks der Allgemeinheit auf die Entscheidung des Architekten. Diese Beteiligung erfordert und fördert die Verantwortung des Einzelnen gegenüber der Allgemeinheit, der Umwelt und dem Umfeld. Sie beschränkt sich auf die existentiellen und individuellen Bereiche und es wäre zu beweisen, dass die Wohnzufriedenheit, der Stolz auf das selbst Geschaffene und das Verhältnis zum gemeinsamen Umfeld um ein Vielfaches größer und positiver ist, als sonst üblich und sichtbar.
Die Selbsthilfe bei der Erstellung eines Hauses, einer Wohnung gibt es zwar schon solange wie Zelte, Hütten oder Häuser gebaut werden, auch die gemeinsame Arbeit an der oder den Behausungen gab es vor langer Zeit schon. Heute aber ist Einzelselbsthilfe wegen der hohen technischen Anforderungen und der Vielzahl an Materialien und Baumethoden nur noch für wenige realisierbar. Die organisierte Gruppenselbsthilfe aber ist eine zeitgemäße und sinnvolle Antwort auf die genannten Probleme. Allerdings erfordert sie, wenn sie effektiv und nicht nur Selbstzweck sein soll, eine sorgfältige Vorbereitung und Organisation, auf die im folgenden eingegangen werden soll.
Das Ziel der Organisierten Gruppenselbsthilfeist die Schaffung dringend benötigten Wohnraums für Bevölkerungsgruppen, die wegen des fehlenden Eigenkapitals öffentliche Eigentumsförderung nicht in Anspruch nehmen können oder im freifinanzierten Eigenheimbau aufgrund zu geringen Einkommens die Belastungen durch zu hohes Fremdkapital nicht tragen können. In beiden Fällen soll erreicht werden, dass die Belastungen der Eigentumswohnung nicht höher liegen, als die Mieten im sozialen oder freifinanzierten Wohnungsbau. Die Eigentumsbildung soll einen Beitrag zur sozialen und ökonomischen Sicherheit leisten.
Unter diesen Aspekten liegt es auf der Hand, dass alle kostensenkenden Faktoren auszuschöpfen sind. Zu diesen Faktoren gehören selbstverständlich auch die Minimierung des Grundstücksflächenbedarfs für die Erschließung und die Gebäude, eine sparsame Erschließung, kurz ein kosten- und flächensparendes städtebauliches Konzept. Natürlich gibt es hierfür noch andere gewichtige Gründe, die erfordern jedoch eine eigene öffentliche Diskussion (vielleicht auch einmal im Rahmen dieses Forums).
Die Tatsache, dass nicht alle Selbsthelfer Baufachleute sind und dieser Mangel auch nicht durch den Einsatz von Anleitungskräften voll ausgeglichen werden kann, ist bei der Wahl der Baukonstruktion und der Baumaterialien zu berücksichtigen.
Auch muss das Haus in kürzester Zeit fertiggestellt und beziehbar sein, um Finanzierungskosten zu minimieren. Der Baustoff Holz bietet, richtig eingesetzt optimale Bedingungen. Aber auch andere Baustoffhersteller haben inzwischen rationelle und einfache Verarbeitungsmethoden entwickelt. Probleme bereiten immer Primärstrukturen, deren Oberflächen im Inneren zusätzlich verputzt werden müssen. Umgekehrt erfordern oberflächenfertige Elemente eine sorgfältigere Planung und Verarbeitung der Elektro-Installation und i. d. R. sichtbare Verlegung von Heizungsleitungen. Auf jeden Fall lassen sich "trocken" erstellte Wohnungen zum frühesten Zeitpunkt und auch im noch unfertigen Zustand bewohnen.
Diese ist eigentlich unter dem Aspekt des engen Budgets eine Selbstverständlichkeit.
Alle Unternehmerleistungen müssen vor Baubeginn kostenmäßig hundertprozentig erfasst und vertragsmäßig festgelegt sein. Unvorhersehbares darf es gar nicht geben. Es ist sinnvoller, mehr in die vorbereitenden Untersuchungen wie Bodengutachten etc. zu investieren, um die Kostensicherheit zu schaffen. Auch die Mittelbedarfsplanung im Zusammenhang mit der Vermeidung von Zwischenfinanzierungskosten spielt im Rahmen der Kostenplanung eine wichtige Rolle. Ein großer Vorteil der organisierten Gruppenselbsthilfeist, dass Kostenüberschreitungen durch Selbsthilfe kompensiert werden können. Das ist jedoch nur möglich, wenn der Rahmen der Eigenleistungen sorgfältig und realistisch gesteckt ist.
2.4.1 Qualifizierungsprofil der Gruppe
2.4.2 Zeitkapazität der Gruppenmitglieder
2.4.3 Schwierigkeitsgrad von Tätigkeiten, die in Selbsthilfe erbracht werden sollen
2.4.4 Vermeidung von Großgeräte-Einsatz
2.4.5 Größter erzielbarer Bauzeitgewinn
2.4.6 Geringste Abhängigkeiten von Leistungen der Fremdunternehmer
2.4.7 Maximal erzielbarer Stundenlohn, gemessen am Lohnanteil der Unternehmerleistung
2.4.8 Bei welchen Leistungen sind Fehler am einfachsten zu korrigieren und Mängel auch in Selbsthilfe
zu beheben? Mängel, Haftung und Mängelbeseitigung
Das Qualifikations-Profil einer Gruppe stellt in der Regel die größte Variable dar und bestimmt entscheidend Art und Weise des Selbsthilfe-Einsatzes. Sind beispielsweise keine ausgebildeten oder erfahrenen Handwerker in der Gruppe, wird sich die Selbsthilfe auf schnell erlernbare Tätigkeiten beschränken oder unter fachlicher Anleitung erfolgen müssen. Es liegt auf der Hand, daß die Beteiligung von Handwerkern oder handwerklich Erfahrenen an einer Gruppe deren Einsatz-Radius erhöht.
Unter dem Begriff "Zeitkapazität" ist nicht nur die absolute Stunden-, Tage- oder Wochenzeit, die eingesetzt werden kann, zu betrachten. Auch die Tageszeiten oder Wochentage an denen die Leistung erbracht werden können, sind ins Kalkül zu ziehen. Abweichende Zeiten zwischen den Gruppenmitgliedern wirken sich i.d.R. negativ aus und führen, wenn sie nicht berücksichtigt werden, zu erheblichen Terminverzögerungen und Organisationsschwierigkeiten.
Eine sorgfältige Planung, welche den Selbsthilfe-Charakter des Projektes berücksichtigt, sollte innerhalb der einzelnen Gewerke, außer bei Fenstern, Heizung, Sanitär- u. Elektro-Installation, keine großen Unterschiede im Schwierigkeitsgrad der Ausführung aufweisen. Insofern ist eher das Augenmerk auf eine entsprechende Planung, sowohl im Ganzen als auch im Detail, zu richten. Ob auch im haustechnischen Bereich Leistungen im Ganzen oder in Teilen erbracht werden können, kann ebenfalls von der Planungsseite beeinflusst werden. Das Verlegen von Elektro-Leitungen kann z. B. problemlos in Selbsthilfe erfolgen, vorausgesetzt, es erfolgt eine Abnahme durch einen Fachunternehmer,
Nur bei konventionellen Konstruktionen ist es erforderlich, eine entsprechende Abwägung vorzunehmen. Bei der Beurteilung der Eignung für Selbsthilfe-Projekte können u. U. solche Konstruktionen und Materialien günstiger abschneiden, die bei Ausführung durch Fremdfirmen im Vergleich zu konventionellen Verfahren teurer sind, bei Ausführung in Selbsthilfe aber wegen ihrer guten und einfachen Verarbeitbarkeit einen höheren Lohneffekt aufweisen. Vor allem im Bereich der Holzbauteile liegen hohe Selbsthilfe-Potentiale.
Hier gelten auch die Grundsätze, die in Abschnitt 3 aufgeführt sind. Nur in begründeten Fällen und bei Vorhandensein eines Poliers, der gleichzeitig in der Lage ist, einen Baukran zu bedienen, sollte . B. ein solches Großgerät zum Einsatz kommen müssen. Andernfalls werden zu hohe Kosten für Kranmiete und Bedienung anfallen, da ein rationeller, sprich permanenter Kraneinsatz in den seltensten Fällen gewährleistet ist.
Im Hinblick auf die Zwischenfinanzierungskosten und Frustations-Erscheinungen bei Selbsthelfern spielt die Bauzeit eine wichtige Rolle. Bereits im Planungs- und Bauvorbereitungs-Stadium ist deshalb darauf zu achten, dass jede Möglichkeit der Bauzeitverkürzung wahrzunehmen ist. Eine zu lange Bauzeit, verursacht durch unkoordinierte und schlecht vorbereitete Bauabwicklung, kann zu erheblichen Kosten und gerade bei der Zielgruppe der Selbsthelfer zu nicht mehr tragbaren Belastungen führen.
Die Vermeidung von zeitlichen und arbeitsmäßigen Überschneidungen von Fremd- und Selbsthilfe-Leistungen trägt ebenfalls zur Verminderung von Reibungsverlusten bei. Da der Selbsthelfer normalerweise einen anderen Zeitrythmus hat als der Unternehmer, können Abstimmungsprobleme entstehen, die sowohl die Koordination der Selbsthilfe-Arbeiten erschweren als auch die Arbeit der Fremdunternehmer behindern. Zum Beispiel können Rohbauarbeiten nur in einem Zuständigkeitsbereich liegen.
Selbsthilfe darf nicht zum Selbstzweck werden. Lohnintensive Unternehmerleistungen (z. B. Malerarbeiten, nicht maschinell ausführbarer Erdaushub, einfache Holzarbeiten, Bodenverlegearbeiten u. ä.) bieten die größte Gewähr für hohe Stundenlöhne der Selbsthilfe.
Wie Handwerkerleistungen werden auch Selbsthelferleistungen nie ohne Mängel und Fehler sein. Eine Haftung oder Gewährleistung für die erbrachten Leistungen liegt i.d.R. beim Erbringer der Leistung.
Bei den untersuchten Projekten haften in 6 Fällen die Selbsthelfer, in 2 Fällen die Betreuer. Aber auch bei diesen wird letztendlich der Selbsthelfer den Fehler beheben bzw. den Mangel beseitigen müssen, da kaum ein Fremdhandwerker bereit sein dürfte, hier tätig zu werden. Die Haftung der technischen Betreuer wird sich auf die Anleitung der Mängelbeseitigung beschränken.
Deshalb ist diese Forderung, dass planerisch eine einfache und durch Selbsthelfer durchführbare Mängelbeseitigung vorzusehen ist, sehr wichtig und Prüfkriterium für die Qualität eines Selbsthilfe-Projektes.
Bei der Organisation von Selbsthilfeprojekten ist zwischen zwei verschiedenen Typen zu unterscheiden.
Theoretisch denkbar ist auch die Organisation als Vorratsmaßnahme, d. h. die Baumaßnahme erfolgt im Namen und auf Rechnung des Trägers, der Bauherr schließt einen Kaufvertrag ab und der Eigentumsübergang erfolgt nach Fertigstellung. Dieses Modell hat den Nachteil, dass vom Träger in den vorab kalkulierten Preis ein Risikozuschlag einkalkuliert wird. Selbsthilfe-Vorratsmaßnahmen konnten in der Praxis nicht vorgefunden werden.
Der erste Schritt zu einer erfolgreichen Durchführung von Selbsthilfeleistungen ist die Überprüfung der Leistungsfähigkeit des Bauherren in der Vorbereitungsphase. Während der persönlichen Beratung der Bauherren sind deren Leistungsfähigkeit und ihre Arbeitskapazitäten in Hinblick auf mögliche Eigenleistungen zu prüfen (soweit das möglich ist. Häufig überschätzt der Bauherr seine Leistungsfähigkeit, unabdingbar ist daher eine möglichst realistische Darstellung der Belastungen und Schwierigkeiten. In diese Beratung sollten auch die Familienangehörigen der Selbsthelfer einbezogen werden, da erfahrungsgemäß der zeitliche Umfang der Selbsthilfe die gesamte familiäre Situation belastet.
Die Anwesenheit der Fachleute, die später in der Bauphase die Betreuung übernehmen, ist bei dieser Beratung hilfreich. Der Zeitaufwand für eine Beratung beträgt ca. zwei bis drei Stunden. Eine schriftliche Protokollierung dieser Beratung und die Abzeichnung des Protokolls durch den Bauherren ist zwingend erforderlich. Dieses Protokoll muss ebenfalls die Hinweise auf die Gewährleistungs-Modalitäten enthalten.
Als Vorbereitung auf die Selbsthilfe-Tätigkeit sind zeitlich verteilt drei bis vier Kurse (Zeitdauer jeweils zwei bis drei Stunden) durchzuführen. Ca. vier Wochen vor Beginn der Selbsthilfearbeiten sollte auf einer Besprechung mit den Selbsthelfern die Abwicklung der Gruppenselbsthilfe und die zeitliche Einteilung der Arbeiten abgesprochen werden. Daneben ist zu klären, welches persönliche Handwerkszeug benötigt wird und ein Bauwagen ist für die Selbsthelfer sowie ein gesichertes Materiallager sind bereitzustellen.
Auf den Einsatz von Großgeräten ist nach Möglichkeit zu verzichten, dies sollte bereits bei der Bauplanung berücksichtigt werden. Kleinmaschinen wie z. B. Bohrhämmer, Steisägen etc. sind den Selbsthelfern innerhalb der Baustelleneinrichtung zur Verfügung zu stellen.
Die Arbeitszeiten der Selbsthelfer werden außerhalb der beruflichen Normalarbeitszeit liegen, mit Schwerpunkt auf den Freitagnachmittag und den Samstag. Sonn- und Feiertagsarbeit ist auszuschließen, um ein Minimum an Regeneration und Aufrechterhaltung familiärer Beziehungen zu gewährleisten.
Die Zusammenarbeit vieler unterschiedlicher Beteiligter beim Bau einer Siedlung durch gemeinsame Selbsthilfe bedarf besonderer vertraglicher Regelungen, um das Gelingen des Projektes sicherzustellen. Vertragliche Bindungen sind für die Gruppenselbsthilfe ein Erfordernis und geben allen Beteiligten Verfahrenssicherheit. Der Regelungsaufwand ist hier größer als beim individuellen Hausbau, wo sich in der Regel nur Architekt oder Bauträger und der Bauherr gegenüberstehen, der individuell seine Finanzierung organisiert.
Auch nach Fertigstellung der Häuser und Wohnungen besteht zwischen den Bauherren Regelungsbedarf. Zur Regelung ihrer gemeinsamen Belange greifen Selbsthilfeprojekte auf unterschiedliche Rechtsformen zurück, am gebräuchlichsten sind das Einzeleigentum am Grundstück, die Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz und die Genossenschaft.
5.1 Bei den Steuerungsinstrumenten, die für die Durchführung und das Gelingen eines Gruppenselbsthilfeprojektes erforderlich sind, handelt es sich auf der einen Seite um öffentlich-rechtliche Instrumente, z. B. die Bauordnung oder Bebauungspläne, zum anderen um privatrechtliche Verträge.
Die öffentlich-rechtlichen Instrumente benennen in der Bauordnung Anforderungen an die Planung und Gestaltung und die Qualität des Bauens. In Bebauungsplänen und Gestaltungssatzungen kann die Kommune eine Vielzahl von Festsetzungen bezüglich der städtebaulichen, ökologischen, gestalterischen und sozialen Siedlungsgestaltung treffen. Daneben kann die Kommune die Grundstückserwerber auch vertraglich im Rahmen des Grundstückskaufvertrages auf die Einhaltung bestimmter Ziele verpflichten, z. B. ein abgestimmtes städtebauliches Gestaltungsbild oder ein Ausschluss spekulativer Weiterveräußerung.
Bei einem Projekt beispielsweise wurde von der Kommune in den mit den Bauherren abgeschlossenen Grundstückskaufverträgen eine Abschöpfung möglicher Spekulationsgewinne auf den Grundstückskaufpreis durch die Einräumung eines Vorkaufsrechts vereinbart und dinglich gesichert (durch Auflassungsvormerkungen). Auch eine Verpflichtung zur Übertragung dieser Verpflichtung an weitere Erwerber ist möglich und sinnvoll, insbesondere beim Grundstücksverkauf im Rahmen von Trägermaßnahmen.
Für die Bauherren sind zwei Regelungsbereiche von besonderer Bedeutung,
5.2 Die vertraglichen Verhältnisse zwischen Betreuungsunternehmen bzw. Trägergesellschaft und Bauherren sind wesentlich komplexer als im üblichen Einfamilienhausbau. Sie spiegeln damit den umfangreichen Regelungsbedarf wieder, den Projekte der organisierten Gruppenselbsthilfe haben.
Der Betreuungsvertrag wird abgeschlossen zwischen dem Bauherren als Grundstückseigentümer und dem Betreuungsunternehmen und regelt die technische und wirtschaftliche Betreuung für das Bauvorhaben. Dies schließt meist auch die treuhänderische Verwaltung des Baukontos entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung ein.
Der Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e.V. (heute Gesamtverband der Wohnungswirtschaft e.V.) hat im Jahr 1984 einen Muster-Betreuungsvertrag herausgegeben, der für solche Projekte Anwendung findet.
Der Bewerbervertrag sieht vor, dass nach Abschluss der Baumaßnahme zwischen Bauherr und Trägergesellschaft ein Kaufvertrag für Grundstück und Haus abgeschlossen wird. Die Kosten des Hauses werden im Bewerbervertrag als Vorkalkulation angegeben und im späteren Kaufvertrag auf Basis der angefallenen und durch Rechnung belegten Kosten abgerechnet. Die Betreuungsgebühren des Trägers werden in gleicher Höhe wie bei einer Betreuungsmaßnahme in den Kaufpreis hineingerechnet. Zur Sicherung der Ansprüche des Bewerbers werden Auflassungsvormerkungen grundbuchlich eingetragen. Das Hausrecht verbleibt für die Bauzeit beim Träger.
Als Unterzeichner eines Gesellschaftsvertrages nach § 705 ff. BGB verpflichten sich die Mitglieder der Baugruppe gegenseitig auf die Erbringung festgelegter Selbsthilfeleistungen. Bestandteile eines solchen Selbsthelfervertrages sind:
Projekte der organsierten Gruppenselbsthilfe erfordern Verfahren, die über die übliche Bauträgertätigkeit hinausgehen, und besondere Qualifikationen seitens der beteiligten Architekten und Bauträger verlangen. Da es sich bei der organisierten Gruppenselbsthilfe im Eigenheimbau um ein innovatives neuartiges Instrument handelt, ist es erforderlich, die Zielsetzungen des Förderungsprogramms durch zusätzliche Maßnahmen abzusichern, insbesondere durch eine Steuerung und Koordinierung der geförderten Projekte und durch die Qualifizierung der an solchen Projekten interessierten und beteiligten Architekten und Träger.
Eine programmbegleitende Arbeitsgruppe übernimmt die Vorbereitung, Beratung und Dokumentation der Projekte. Sie stellt den Erfahrungsaustausch zwischen den Projekten her und gewährleistet ein Lernendes System.
Über Wettbewerbe sollen städtebauliche Form, Architektur und Architekt für das jeweilige Projekt ermittelt werden. Die Wettbewerbe sind beschränkt auf Teilnehmer, die sich für das Programm "Selbsthilfe-Bauprojekte" qualifiziert haben.
Um die Voraussetzungen zur Projektrealisierung, Nutzerbeteiligung und zur Selbsthilfe-Unterstützung weiterzuentwickeln, ist es zweckmäßig, ein Schulungsprogramm für Architekten und technische Baubetreuer zum kostensparenden und selbsthilfegerechten Bauen durchzuführen.
Die Aufgabe der Beratung in finanziellen und rechtlichen Fragen sollte von erfahrenen und von Kreditinstituten unabhängigen wirtschaftlichen Baubetreuern übernommen werden. Auch für die wirtschaftlichen Baubetreuer sollte eine Schulung zur programmspezifischen Aspekten durchgeführt werden.
Zur Vorbereitung, Begleitung und Sicherung der Realisierung der Projekte und zur Dokumentation der Erfahrungen und Ergebnisse im Sinne der Verallgemeinerung und Weiterverwendbarkeit sollte ein Beratungs- und Kontrollgremium gebildet werden (Projekt-Begleitung). Das Programm wird hauptsächlich technische, wirtschaftliche und soziale Aspekte umfassen. Deswegen soll diese Arbeitsgruppe mindestens aus je einem Vertreter dieser Fachrichtungen bestehen.
Da rechtliche Gesichtspunkte (Verträge etc.) auch eine Rolle spielen, ist zumindest im Vorbereitungs-Stadium die Einschaltung eines Juristen dringend zu empfehlen.
Die ausgewählte Arbeit ist so aufzubereiten, dass ihre Inhalte für Laien verständlich sind. Dazu sind u. a. ein städtebauliches Modell M 1:500, ein Baumodell M 1:50, perspektivische Darstellungen und Grundriss-Alternativen erforderlich:
Dieses Material wird im Rahmen einer ersten Informationsveranstaltung den Interessenten vorgestellt und erläutert. Auszüge dieses Materials erhalten die Interessenten in Form einer Broschüre oder eines Faltblatts. Nach einem Zeitraum (ca. 23 Wochen), in dem die Interessenten die Unterlagen noch einmal prüfen und sich für oder gegen das Projekt entscheiden können, wird für die verbleibenden Interessenten eine weitere Info-Veranstaltung durchgeführt, in der Fragen beantwortet und Informationen über das Auswahlverfahren gegeben werden. Danach erfolgt die Auswahl der an dem Projekt zu Beteiligenden durch die Betreuer evtl. in Abstimmung mit der Kommune. Die feststehenden Bauherren werden im Rahmen einer weiteren Gemeinschaftsveranstaltung über Grundriss-Alternativen, Kosten, Selbsthilfe-Regularien, Weitere Organisation, etc. informiert.
Die Bauherren erhalten die Pläne, auch Grundriss-Alternativen und Baubeschreibungen und die Möglichkeit, die Grundriss-Alternativen zu studieren (Zeitraum da. 2 Wochen). Danach werden in Einzelgesprächen (Dauer jeweils ca. 24 Stunden) die Grundriss-Wünsche der Bauherren beraten, Änderungen registriert und die Pläne durch den Bauherren abgezeichnet.
Für die wirtschaftliche Betreuung von Selbsthilfeprojekten kommen in Frage:
Selbsthilfe im Sinne des Vorgeschilderten ist kein Mittel zur Kostensenkung oder zur "Komfort"-Steigerung. Die durch den Bauherren oder die Bauherrin und deren mithelfenden Verwandten und Freunde erbrachte Bauleistungen dienen (i. d. R.) dazu, fehlendes Eigenkapital zu ersetzen. In jedem Fall liegen für die in Selbsthilfe erbrachten Leistungen Unternehmerangebote vor und die Einzelpositionen sind nach Material- und Lohnanteil zu trennen, so dass die Selbsthelfer eine konkrete Abrechnungsbasis sowohl mit sich selbst als auch mit den Mit-Bauherrschaften besitzen. Die Einsparungen beim Unternehmer-Lohn und beim Materialeinkauf und die erbrachten Stunden der Selbsthelfer bilden die Basis für eine rationale An- und Abrechnung innerhalb der Bauherren-Gruppe. Gleichzeitig ermöglicht diese Verfahrensweise die Teilnahme von Bauherren, die keine Muskelhypothek erbringen können oder wollen, für die die Selbsthelfer quasi Unternehmerleistung erbringen.
Der Vorwurf, Selbsthilfe entziehe Handwerksbetrieben Arbeit, kann eindeutig widerlegt werden. Das Gegenteil ist der Fall. Selbsthilfe ermöglicht überhaupt erst die Schaffung von Eigentum für Familien, die entweder im öffentlich geförderten Wohnungsbau die notwendigen 15% Eigenkapital nicht aufbringen können oder wegen Überschreitung der Einkommensgrenze keinen Anspruch auf Öffentliche Mittel haben.
Da in der Regel aber nur 20% bis max. 30% der Baukosten (KG 300+400) durch Selbsthilfe zu erwirtschaften sind, bleiben mindestens 60% dem Einsatz von kleinen bis mittleren Handwerksbetrieben überlassen, Aufträge, die ohne die Initiative "Selbsthilfe" gar nicht erst anstehen Würden.
Grundsätzlich ist das Oualifikationsprofil einer Selbsthilfe-Gruppe ein Maßstab für den zu wählenden Grad der Einfachheit von Konstruktion und Material. Abgesehen von der Tatsache, dass eine einfache, selbstverständliche Architektur immer die richtige Antwort auf funktionelle und ästhetische Grundbedürfnisse darstellt, lässt sie sich auch von Laien am besten realisieren. Dabei spielt dann das Material eigentlich eine untergeordnete Rolle. Entscheidend ist, dass keine Großgeräte zur Erstellung des Gebäudes erforderlich sind und Arbeiten, die durch Maschinenarbeit schneller und kostengünstiger ausgeführt werden können, nicht in Selbsthilfe erledigt werden
Ebenfalls ungeeignet für die Selbsthilfe sind Stahlbetonarbeiten und die dazu notwendigen Schalarbeiten und die Gewerke - der Haustechnik, die in der Regel nur durch autorisierte Firmen ausgeführt werden dürfen und bei denen der spätere Kundendienst unabdingbar ist.
Ansonsten gibt es kaum Leistungen, die nicht durch Selbsthelfer ausgeführt werden können. Auch bietet die Baustoff-Industrie, ob bei Stein- oder Holz, rationell, sprich, auch einfach zu handhabende und zu verarbeitende Materialien in Formaten, bei denen man kaum etwas falsch machen kann, vorausgesetzt, die Planung ist bis ins Detail richtig und die Selbsthelfer erhalten fachliche Anleitung durch Maurer- oder Zimmerpoliere.
Die Planung für Selbsthilfeprojekte unterscheidet sich nicht von Planungen für andere, nicht für Selbsthilfe vorgesehene Projekte. Lediglich die Terminplanung muß dem bei Selbsthilfemaßnahmen abweichenden Zeitrhytmus angepasst werden.
Die Bauleitung umfasst auch nur den gleichen Rahmen zeitlich und inhaltlich, wie bei den übrigen Projekten. Wichtig ist die richtige Auswahl der Anleiter, die die Funktion des Poliers übernehmen und in der Regel von Bau- oder Zimmerfirmen ausgeliehen aber auch vom Arbeitsamt vermittelt werden können. Die Bezahlung dieser Anleiter übernehmen die Selbsthelfer.
Die Honorierung des Architekten erfolgt nach HOAI, wobei als Kostengrundlage die durch Ausschreibung ermittelten Unternehmerkosten zugrunde gelegt werden.
Grundsätzlich müssen die Selbsthelfer Versichert sein. Zwei Versicherungsträger kommen dafür in Betracht:
Wenn "GuVV" zuständig ist, sind alle Selbsthelfer generell und kostenlos versichert. Voraussetzungen sind, dass das Bauvorhaben nach Modell A (1. Förderweg) gefördert wird und die Arbeitsleistung unentgeltlich erbracht wird.
Wenn das nicht zutrifft, besteht die Möglichkeit, eine Versicherung bei der Bauberufsgenossenschaft zu beantragen. Der Monatsbeitrag beträgt hier ca. 175,00 DM/Monat.